□文张毅朱正炎
如何冲破调控“寒冬”？楼市拐点又将在哪里出现？逆流中方显楼盘品质，经历了2010年上半年，V字翻转般的楼市起伏，依旧有一批项目脱颖而出，获得购房者的肯定。
今天，这些房地产开发商中的佼佼者们汇聚黄浦江畔，在中国地产精英之夜上畅所欲言，纵论下半年上海房地产市场的风云起伏。
商业地产前景广阔
这次最受欢迎评选从一个侧面代表了媒体大众的意见。在公开、公正的氛围下既是对市场上精选的楼盘进行点评，又为购房者搭建了一个能够直观了解认知市场热点项目的平台。
下半年我觉得住宅市场和商业办公市场将出现不同的情况。住宅方面，政策调控的影响还未结束，市场可能还要沉寂一段时间。应该说现在的住宅市场处于一种“非正常”的状态，但通过供需双方的不断博弈，价格最终会达到一个理性的平衡。年底，市场有望逐步恢复正常。
在商业办公市场，实体经济的发展将对其产生有力的支撑。我认为下半年的机会很多，未来投资潜力巨大。特别是一些环线外的工业园区，对于相对高档的办公楼有着强劲的需求，市场前景非常广阔。
市场处于理性思考
目前上海楼市无论从开发商，还是购房者都处于一个冷静思考的阶段。一方面，开发商需要更多地从消费者角度来考虑自己的产品和服务；另一方面，购房者更需要从微观的角度来关注不同楼盘的具体情况。在这样的背景下，我认为此次最受欢迎楼盘评选活动举行的非常及时。
对于未来发展趋势，我认为前期政策还需要一个更长时期消化的过程，目前这种买卖双方“思考”的状态将持续一段时间。在这个过程中，开发商需要反思自己的开发理念和产品特点，购房者也要从自身的真实需要和消费习惯等方面冷静思考，进而发掘出有价值的楼盘。对于开发商和购房人来说，预计今年的九、十月份将是“密集思考”并谨慎采取行动的阶段，而到明年三、四月份思考成熟，刚性需求的上升态势将更加明显。
做好自身产品维护客户群体
上海仁恒在上半年，特别是前几个月来说还是相当成功的。但下半年的销售对我们来说应该是很有挑战。
对于仁恒来说，无论市场好坏与否，我们始终坚持做好两件事情：一是做好自身的产品，管好自身的物业；二是始终维护好企业的客户资源群体。只要能够做好这两点，市场情况即使再恶劣，我们也能撑过去。
我认为房价问题归根结底是一个性价比的问题。并非房价下降就能够使得普通购房者感到满意。要让购房者获得更多的实惠，与其降低房价不如致力于提升产品的性价比，将项目的档次、服务做得更好，这才能使得消费者更满意。就比如对于仁恒来说，重心设在做出更好的产品，提供更好的服务。因为房价问题只是一个围城，涨与跌要视有多少人想出去，又有多少人想进来。
期待政策明朗适当调整开发进度
因为目前上海地方调控细则仍未出台，我们将采取一种观察的状态。另外，今年计划要上市的4个项目，内部将采取适度调整开发进度的策略，期待政策进一步明朗，市场见底以后再做进一步的行动。
短期来看在目前前所未有的严厉调控政策下，价格有可能会出现一定的调整，但其中依然存在很大的变数，所以作为房地产企业一定要仔细观察。判断未来市场的走势要注重两个要素：第一交易量开始稳步回升，这可能是市场相对见底，政策基本被消化的征兆；第二是关注政策导向是否发生变化。
从整个房产市场来看，我们认为近四五年内短期房价确实上涨的过快了一点，当下采取调控政策降低增速也是很有必要的，起码能起到时间换空间的作用。
为置业者创造不动产价值
2010年的楼市颇不寻常。有人说，房地产业的冬天即将来临。也许是成功来得太轻易，似乎很多人忘记了一个行业、一个企业的成长不是短期行为！我们过去、现在和将来，全力以赴在做的，就是一件事：为置业者创造不动产的价值。
价值的发现是不动产开发经营的一条基本定律。真正的价值，绝不是人为炒作形成的光环，它与创造力唇齿相依。
我们专注于不动产商业价值的创造。不动产产品是消费品，无论经济冷暖它都满足人们的使用需求；它也是投资品，由于土地资源的稀缺性，它是相当古老的投资工具。自始至终，我们都相信：
上海不动产具备中长线的投资价值，因为“在全世界找不到一座城市类似今天的上海”。
用产品打开市场
我认为当前市场成交低迷的真正原因是观望，要结束观望，只有等包括房产税在内的未明确政策出尽。一旦政策有了定论，市场也将随之开始活跃。
而在目前下行阶段，促销方法可以有很多种类，价格下跌是其中的一种。开发商可以采取更加含蓄和隐秘的方式展开。
而在现在的市场背景下，仅仅只是对土地的简单认知是远远不够的，龙湖的项目往往是对土地进行一个认知之后的“再造”工程。
应该指出的是龙湖专注于用产品打开市场，这样的操作模式即便是遇到淡季也能自如应对。和一些随行就市的开发商不同，我们不会因为行情波动而随意降价，还是要以产品创新和品质为主要竞争力保证购房客户以及投资者的相关利益。
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