调查称39家上市房企负债6435亿元

　　作者 早报记者 周祺瑾

　　同比增加超五成 “招保万金”占比超一半

　　早报记者 周祺瑾 实习生 黄莎 

　　经历了2010年的积极扩张，再遭遇此后的频密调控，开发商的负债正在激增。

　　21日，招商地产(000024)发布2010年年报，2010年该公司实现净利润20.11亿元，同比(较2009年)增长22.34%。而该公司负债合计达386.72亿元，同比增加30.67%。

　　而此前，四大龙头房企“招保万金”中的其他三家——万科、保利地产、金地集团发布的2010年年报同样显示，过去一年龙头房企的负债率在上升。“招保万金”四家龙头房企2010年负债合计高达3718.42亿元。其中，万科负债合计达1610.51亿元，同比增长74.68%。

　　据Wind数据的不完全统计，已公布2010年年报的39家两市上市房企，负债合计总额高达6435.31亿元，较2009年末增长55.12%。

　　“资金链未必出问题”

　　一位市场分析人士就此算了笔账，以上述39家房企为例，即使未来的利息成本不变，按目前的盈利水平计算，这些房企要还清债务得“不吃不喝20多年”。

　　不过，也有观点指出，“债台高筑”是房地产开发企业的“通病”，不算什么问题。

　　某上市房地产开发企业高层称，企业负债率低于70%，都属相对稳妥的水平，负债率的上升表明企业对资金需求大。“规模大，所得到的资金支持更大。”该高层称，负债率的高低不能简单说明问题，关键看市场，如果市场好，负债率走高说明利润高。反之，则是风险较大。

　　中国指数研究院副院长陈晟也称，开发商负债率高并不能简单得出“资金链有问题”的结论，还要看开发商的现金流是否能够覆盖其短期债务。

　　至于负债增加的原因，某位上市企业开发商表示，并不是市场变化造成，而是由于房企2010年的扩张。从负债增长快速的企业来看，比如万科，2010年斩获的项目达30余个，而企业拿地拿项目都是通过借贷来实现的，负债增加也可以判断一个企业的扩张步伐。“这并不能说明企业的资金链出现了难题。”

　　三分之一房企不分红

　　值得注意的是，虽说“负债增加不能简单等同于资金链紧张”，但开发商在经历2010年的激进拿地后，已急需一大笔资金保证现有项目的开发和运营。

　　对于上市房企来说，囤积这笔资金的方法之一，是不分红或少分红。

　　据新华社21日报道，截至3月20日，在已披露2010年年报的地产类上市公司中，有广宇发展、银基发展、京投银泰、天保基建、海泰发展、上海新梅、世茂股份、时代万恒、绿景地产、鲁商置业、万业企业、信达地产、深鸿基等13家地产类上市公司宣布将不进行派发红股、现金或公积金转增股本。

　　其中，只有广宇发展、上海新梅、绿景地产、鲁商置业和深鸿基等5家公司，由于截至2010年年末没有可分配利润，从而不能进行分红，而余下的8家公司则纷纷表示出2011年公司在开发项目中对于现金的需求。

　　银基发展的公告显示，鉴于公司在上海的银河丽湾项目进入集中投入期，沈阳的五里河银河丽湾新楼盘开工建设，预计2011年公司的建设项目投资需求较大。为加快推进项目建设，保证公司扩大规模，提升效益的目标顺利实现，公司董事会拟定2010年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。

　　此外，京投银泰，世茂股份也纷纷发表公告表示，因对资金需求量大，本年度不派发红利。

　　对此，某上市企业高层称，红利从一定程度说明了企业的经营情况，选择把红利继续投资，表明企业对资金的担忧，控制一定的现金流是企业应对低迷市场的被动选择。

　　需要指出的是，尽管众多房地产上市公司以“零分红”的策略应对资金紧缺和未来的宏观调控形势，但包括“招宝万金”中的万科A、保利地产、金地集团等多家大型房地产上市公司均实现了利润分配。其中，金地集团每10股分红0.6元，派发现金股利总计达2.68亿元；万科A每10股分红1元，派发现金股利11亿元，仅留存1.5亿元供后年度分配；保利地产也将每10股转增3股分红2.13元，派发现金股利达到9.75亿元。万科A和保利地产的分红力度甚至超过了2009年的水平。

　　“还未到降价回款地步”

　　通过现有资金投入开发运营，毕竟并非长久之计。

　　某位不愿具名的开发商坦言，当前开发商对于贷款的依赖度有增无减。随着银行贷款政策收紧，不少房地产开发企业开始通过信托等渠道融资，但信托的规模相对有限，更何况随着开发商对资金需求的加剧，不少信托产品的利率飙升迅猛，有些已达到20%之多。

　　去年在土地市场狂飙突进的房企，受此影响更大。

　　有开发商称，去年拿地多大房企，资金链更为紧张；而拿地早或者少的企业，资金则相对宽裕。对于前者而言，不少就通过不断高息举债，来应付短期债务和资金，赌的是市场的回暖。

　　事实上，国内越来越窄的融资渠道，对于开发商的资金需求也是杯水车薪。近年来，境内房地产开发企业在海外融资规模也不断创新高。

　　标准普尔评级服务此前发布的一份报告提示，杠杆性提升带来的负面影响，将超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响，如果目前的市场状况迅速恶化，某些境内房企发债人的信用评级将有可能面临下调风险。

　　不过，仍有开发商坚称目前房企的资金状况，“仍未到需要降价回款的地步”。该开发商称，从刚刚落幕的上海春季房展会不难一见端倪，在现有政策背景下，即使开发商降价，对成交也无帮助。