□文 朱正炎 摄影 李瞻
一轮有史以来最严厉的楼市调控之后，很多已经对购房失去信心的刚需购房者们发现，很多地方的楼盘自己咬咬牙也能买下了。特别是一些位于外环外各大新城的楼盘，价格首当其冲，下调幅度明显，引得一大批购房者发出了：“买到新城去！ ”的口号。
[降价围城]
新城领跌上海房价
涨得快，跌得也快。用这句话来定义上海市郊各大新城的房价走势再合适不过。
在火爆的2009年下半年到2010年第一季度，凭借热潮未来规划的概念，沪上各大新城板块的房价节节攀升，个别有轨道交通利好的板块，价格涨幅甚至高达50%以上。
在4月房产调控出台以后，给了仅凭借炒概念而高涨的新城们当头一棒。
目前，除了松江新城已经初步建成外，嘉定和临港两个新城正在建设之中，规划中的其余新城基本都尚处于起步阶段，也就是说很多规划尚处于图纸阶段。所以，对此有业内人士就分析认为，这些新城板块经过了去年的一波行情后，房价也到达了历史高点，其中这势必存在一定的炒作因素，而区域内存在的配套不完善等“硬伤”在市场趋冷后也得以显现，所以这些新城就成了调控中降价的先锋。
刚需涌入改变买家结构
“70多平方米的，总价还不到100万元，又有轨道交通，我确实心动了。 ”刘先生刚结婚不久，经过大半年与上海房价的“追逐战”，原本已经失去购房信心的他，近期终于买下了嘉定新城某楼盘的一套房子。他告诉笔者，低廉的价格是他购房的主要原因。
调控政策已持续百日有余，但目前市区房价对于老百姓来说仍然高不可攀，而对于巨大的居住需求而言，这些价格有明显回落的新城板块就成了很多刚需购房者的选择，而刚需的大幅涌入也改变了很多新城过去投资者占很大比例的结构。特别是一些房型小、价位低，性价比较高，在价格作出一定调整后，很好地适应了如今一些经济条件不宽裕的刚需购房者的需求。
[新城价格连连看]
临港新城 东南隅的价格洼地
作为上海三大重点建设新城中离市中心最远的一个，临港新城近年来渐渐成为新兴的优质板块，相对低廉的价格，成为上海东南角的价格洼地。
从去年下半年以来，受上海两个中心建设的影响，板块内楼盘价格一涨再涨。但也正因为前期对价格的过度炒作，加上去年楼市的疯狂繁荣，使得该区域房源价格上涨已脱离实际，在这波史上最严厉的调控中，受到了很大的冲击。数据显示，自调控实施以来，仅三个多月的时间均价下降近三成。
目前，临港新城板块内的大多数楼盘的售价以回归到每平方米万元以下，非常适合刚性需求购房者。如临港泥城苑，目前售价每平方米仅8000多元；此外，临港海滨国际花园、港城滴水湖馨苑、临港蓝色城邦等项目售价也都在每平方米万元以内。未来伴随着轨道交通11号线南段的通车，依然有不小的升值潜力。
中国房地产信息集团分析师薛建雄就认为，类似于临港新城这些板块，前期涨得比较多，现在也会跌得比较快。“这些板块容易出现短期被炒高，但又被低估的情况，长期来看上升的空间还是比较大的。 ”
嘉定新城 降价进行时
位于嘉定新城核心区域的新城西尚海，靠近11号线白银路站，目前一期在售尾盘，毛坯均价1.4万—1.5万元/平方米；嘉定新城站上盖的中信泰富又一城上月开盘第一周成交均价仅11883元/平方米，几乎将嘉定新城的房价拉回到去年同期的水平。
借着轨道交通11号线通车，嘉定新城板块的房价在去年底到今年上半年曾迎来一段飞速上扬的行情。域内新盘的价格从去年三季度时的每平方米不足万元，一度涨幅达到40%以上。但近期伴随着调控政策的不断深入，仅依靠轨交的支撑力度明显不足，又没有其他利好的作用下，成为价格下滑较为明显的区域。
有统计显示，嘉定新城七成的楼盘价格出现了下调，降价幅度最高达到了16.6%。按照市场惯例，一个楼盘的二期价格应该比一期价格稍贵。但是在嘉定新城板块不少楼盘却发生了逆转。
业内人士指出，由于前期大批量土地出让，使得嘉定新城成为新盘供应最集中的地区之一，后续房源供应量充足，而短期内没有利好消息支撑，可以说目前尚处于降价进行中，甚至未来不排除价格可能迎来第二波大幅下降。
美兰湖罗店新镇 定位决定价值
有新城板块因调控影响价格下降，却也有板块不为所谓，如宝山罗店的美兰湖的新盘价格就依旧较为坚挺，这与板块较高的定位有密不可分的关系。
作为上海三城七镇中离市中心最近的中心城镇，美兰湖凭借前瞻性的规划和较高的产品定位，成为了沪上炙手可热的重点板块，价格始终处于稳步上升的过程中。景瑞地产副总监杨子江就指出，产品的良性竞争加上知名开发商在营销手段上的丰富经验，美兰湖板块有望成为北上海居住标杆。
与其它一些新城的楼盘主要以刚需购房者和当地购房者为主要购买群体不同，美兰湖则将目标主要锁定在社会中产阶级上，所以受市场变化的影响相对较小，而7号线延伸段即将通车的利好因素，也在楼市调控中很好地支撑了区域的价值。
8月4日，远洋地产以19亿元的总价，拿下了该区域板块F1-4地块、F1-6地块两幅地块，折合楼盘价达到每平方米2万余元，成为该区域内的单价新地王，也展现出开发商对于该板块未来前景的看好。
目前美兰湖板块内有多个项目在售或即将有新房源推出，包括景瑞美兰湖岭域、万科琥珀臻园、香岛原墅、朗诗绿岛等，公寓售价在每平方米18000元，别墅售价则普遍在每平方米30000元以上。
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